L’immeuble locatif est la base de l’investissement immobilier. C’est par ce modèle que la plupart des investisseurs débutent leur carrière. Ce concept présente de nombreux avantages. Mais encore faut-il savoir comment bien gérer son immeuble locatif. Philippe Germain, fondateur de CEG Invest et investisseur expérimenté, nous livre ses secrets.
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Pourquoi miser sur un immeuble locatif : les explications de Philippe Germain
L’investissement dans un immeuble locatif présente des avantages certains pour les investisseurs débutants. Mais le concept reste aussi très apprécié des investisseurs professionnels, comme Philippe Germain, fondateur de CEG Invest. Pourquoi ce succès ?
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L’immeuble locatif est par définition constitué de plusieurs logements. Il rassemble donc plusieurs appartements et plusieurs familles cohabitent sous le même toit. Plutôt que de débuter ses investissements par un seul appartement, Philippe Germain, fondateur de CEG Invest, conseille de se tourner vers l’immeuble. Certes, le prix d’achat est plus élevé, mais l’investisseur touche aussi plusieurs loyers diversifiés, de sorte que s’il construit intelligemment son plan financier, il a toutes les chances d’obtenir un prêt de la banque.
Le principal atout, nous explique Philippe Germain, fondateur de CEG Invest, est la mutualisation des coûts et l’avantage d’avoir plusieurs locateurs, ce qui permet de mitiger les risques lors de la maturité des baux et éviter d’avoir un immeuble sans revenu. L’investisseur ne paie qu’une fois pour l’entretien des parties communes. De plus, la vacance d’un appartement peut être compensée par les autres loyers. Les projets d’investissement dans l’immeuble locatif sont évidemment modulables en taille : des petits immeubles de 3 appartements aux grands ensembles.
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C’est d’ailleurs ce parcours qu’a suivi Philippe Germain : il a d’abord fait ses premières armes d’investisseur au Québec, un marché immobilier qu’il connaît bien. Aujourd’hui, il investit dans des projets immobiliers d’envergure, avec sa société CEG Invest. On peut citer, par exemple, son projet River Creek, aux Etats-Unis, qui entre dans sa phase 2.
A savoir pour bien gérer son immeuble locatif : les conseils de Philippe Germain
Philippe Germain, fondateur de CEG Invest, justifie son choix d’investir dans les immeubles ou les grands ensembles locatifs par un flux de trésorerie (cash flow) particulièrement intéressant. Il s’agit là d’un facteur clé. L’investisseur n’a, selon le fondateur de CEG Invest, qu’une seule mission : maintenir la propriété en bon état, pour garantir la pérennité de ces flux positifs de trésorerie. Philippe Germain a tenu à nous confier ses secrets de gestion d’immeuble locatif, pour un investissement rentable.
Pour augmenter ou maintenir le rendement des investissements immobiliers, Philippe Germain conseille de veiller à des rénovations porteuses, ce qu’il appelle des rénovations à forte valeur ajoutée. Il peut s’agir de différentes améliorations qui font augmenter la valeur de la propriété. Vous pouvez ainsi ajouter une nouvelle cuisine ou encore agrandir les espaces de vie. Les rénovations régulières évitent la dépréciation du bien. Il est plus facile d’attirer des locataires prêts à payer davantage.
Certains investisseurs gèrent leur bien eux-mêmes. Mais la gestion locative peut être confiée à une agence spécialisée : c’est elle qui se charge de la sélection des locataires, des visites, de l’encaissement du loyer. Dans tous les cas, pour optimiser la gestion, il est important que l’investisseur donne à ses mandataires des instructions précises, qui prennent en compte ses objectifs. Il en va de même, selon Philippe Germain, fondateur de CEG Invest, lorsque l’investisseur dispose de ses propres entreprises du bâtiment pour l’entretien des parties communes et des appartements.
En bref, pour bien gérer son immeuble locatif, il est essentiel, nous confie Philippe Germain, de savoir déléguer les taches à des entreprises de confiance, réactives et efficaces. Un immeuble bien géré, entretenu par des artisans qualifiés pour un tarif négocié, permet d’optimiser ses flux de trésorerie minimisant la perte de locateurs chaque année.Un autre avantage c’est que les frais de gestion peuvent généralement être déduits des revenus fonciers.
Philippe Germain évoque l’importance de l’AMF Québec
Dans le cas d’une levée de fonds pour la réalisation d’un projet d’investissement immobilier, les investisseurs du Québec peuvent s’appuyer sur l’Autorité des marchés financiers (AMF Québec), un organisme désigné par le gouvernement provincial, qui a pour mission de superviser le secteur financier.
L’AMF Québec garantit la protection des consommateurs de produits et services financiers. Philippe Germain, fondateur de CEG Invest, connaît bien cette institution, dans la mesure où il a lui-même débuté sa carrière d’investisseur au Québec.
L’AMF Québec se caractérise par une approche intégrée. L’Autorité des marchés financiers (AMF Québec) est chargée de la supervision des domaines de l’assurance, des valeurs mobilières, des instruments dérivés, des institutions de dépôt (à l’exclusion des banques) et de la distribution de produits et services financiers.
Selon Philippe Germain, la création de l’AMF Québec en 2004 est une excellente mesure, puisque cette organisation contribue à la sécurité et à la transparence des investissements. En ce sens, l’AMF Québec permet aux investisseurs professionnels et aux particuliers d’évoluer dans un environnement rassurant.
Comme de nombreux investisseurs, Philippe Germain voit l’AMF Québec comme un instrument au service du développement économique. Superviser le secteur financier, comme le fait l’AMF Québec, c’est aussi favoriser la croissance, estime Philippe Germain. Différents modèles inspirés de l’AMF Québec sont d’ailleurs à l’étude pour les autres provinces canadiennes, qui souhaitent s’inspirer de l’expérience québécoise de l’Autorité des marchés financiers (AMF Québec).
